최근 문중 토지를 매입하거나 개발을 준비하시는 분들 중 토지 안에 국유지 도로가 포함되어 있어 골치 아프다는 분들이 많습니다. 특히 용도폐지를 통해 합필까지 고려하신다면, 가능 여부와 절차에 대한 정확한 이해가 필요하죠. 이번 포스팅에서는 도로 용도폐지 신청 가능 여부, 조건, 건축물대장 불일치 상황에서의 영향까지 자세히 안내해드립니다.
✅ 현재 상황 요약
- 문중 토지 3필지를 매입하여 개인 명의로 소유 중
- 해당 토지 중앙에 **국유지(도로)**가 존재
- 건축물대장상 건물 2채가 존재, 소유주는 아버지와 동네 주민
- 건물은 **현재 모두 흉가(빈집)**이며, 사실상 사용하지 않음
- 도로를 용도폐지 후 합필(1필지로 합치기) 계획
🧩 도로 용도폐지 가능 조건
‘도로’로 등기된 국유지라 하더라도, 다음과 같은 조건을 충족하면 용도폐지 및 매수(불하)가 가능합니다.
① 현재 실질적으로 도로 기능을 상실한 경우
- 주민이나 대중이 이용하지 않고, 사도(사유지 내 통로) 수준인 경우
- 실제 통행이 없고 다른 대체도로가 있는 경우
② 주변 건축물 또는 이용자에게 영향이 없는 경우
- 인근에 공공 접근이나 진출입이 필요한 건물이 존재한다면 폐지 불가
- 그러나 **빈집(흉가)**이거나 철거 예정 건축물이라면 영향 미미
③ 건축물대장과 토지 명의 불일치는 필수 조건은 아님
- 도로 용도폐지의 핵심은 ‘도로 기능 상실’ 여부
- 건축물의 소유자가 다르더라도, 건축물에서 도로 진출입이 없고 폐건축물이라면 폐지 가능성↑
🧾 진행 방법 (용도폐지 절차)
- **해당 도로 소재지 관할 시청(토지관리과 또는 건설과)**에 용도폐지 신청서 제출
- 현장 조사 및 공익성 판단 (공무원 현장 실사 있음)
- 타인 통행권 등 공공성 여부 검토
- 용도폐지 결정 → 국유재산 매각 신청 (불하)
- 매입 완료 후, 합필 절차 진행 가능
❗ 주의사항
- 도로로 등기된 토지라도 실제 이용 실태가 핵심입니다.
- 인접 건축물의 사용 여부, 통행 흔적, 공용도로 필요성 등을 종합적으로 검토합니다.
- 건축물대장상 타인 소유 건물이 있더라도 빈집이거나 철거 예정이라면 큰 문제는 아닐 수 있습니다.
💡 단, 해당 건축물에 대해 철거 신고가 완료되어 있거나, 소유주 동의서류가 있다면 처리 속도는 빨라집니다.
✅ 결론
질문자님의 상황에서 도로 용도폐지는 충분히 가능성이 있는 케이스입니다. 특히 건축물 2채가 모두 흉가이고, 실제 통행 기능이 없는 도로라면 관할 지자체 판단에 따라 용도폐지 → 매입 → 합필까지 진행 가능합니다. 단, 건축물대장과 토지 명의 불일치는 영향 요인 중 하나일 뿐, 결정적인 제한은 아닙니다.
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