안녕하세요!
오늘은 부동산 투자 또는 다주택 보유자 분들이 자주 궁금해하시는
양도소득세에 관한 정보를 공유드리려 합니다.
✔ A아파트는 2년 이상 실거주 후 현재는 전세 중
✔ B아파트는 2023년 10월에 투자 목적으로 취득 후 전세 중
✔ 현재 시세 기준으로 B아파트는 약 4,000만 원의 차익 발생
✔ B아파트를 2년 이상 보유한 후 매도할 경우, 양도소득세는?
이와 같은 사례를 중심으로
양도소득세율, 과세 기준, 비과세 요건 여부 등을
정리해드릴게요!
✅ 먼저, B아파트는 1세대 1주택 비과세 대상인가요?
결론부터 말씀드리자면
아닙니다. 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
이유는 다음과 같습니다:
- 현재 A와 B 두 채의 주택을 보유 중이므로 '1세대 2주택'에 해당합니다.
- A아파트에 실거주 이력이 있다고 하더라도,
B아파트를 매도할 시점에 2주택 상태라면 비과세 요건 미충족입니다.
💡 참고: 1세대 1주택 비과세 요건은
▶ 동일 세대가 1채만 보유
▶ 해당 주택을 2년 이상 ‘보유’ + ‘거주’ 조건 충족 시
✅ B아파트 양도소득세, 기본 세율 적용!
B아파트는 투자 목적이며 2년 이상 보유 후 매도 예정이므로
양도소득세는 다음 조건에 따라 결정됩니다.
항목 내용
| 보유기간 | 2년 초과 |
| 주택 수 | 2주택 (일시적 아님) |
| 중과 여부 | 조정대상지역 여부에 따라 다름 |
| 과세 방식 | 기본세율 또는 중과세율 적용 |
🔎 ① 일반지역이라면?
- 기본세율 적용 (6% ~ 45%)
- 양도차익 4,000만 원 기준 시 적용세율: 15%
※ 누진공제 126만 원 차감됨
계산 예시:
4,000만 원 × 15% = 600만 원
600만 원 – 126만 원 = 약 474만 원 (단순 세액)
🔎 ② 조정대상지역이라면?
- 2주택자 중과세율 적용
- 기본세율 + 20%p → 35% 세율 적용
계산 예시:
4,000만 원 × 35% = 1,400만 원
1,400만 원 – 누진공제 126만 원 = 약 1,274만 원
📌 조정대상지역 여부는 국토부 또는 부동산114 등에서 확인 가능해요!
💡 양도세 줄이는 팁은 없을까?
현재 A아파트가 실거주 이력이 있고
B아파트를 나중에 매도하게 된다면,
A아파트를 최종 1주택 상태로 유지하여 비과세 요건을 노리는 방법도 있습니다.
하지만, 현재 상황에서 B아파트를 먼저 매도하면
어떤 경우든지 비과세는 어려우며, 과세는 불가피합니다.
🧾 양도소득세 정리표
항목 내용
| 보유기간 | 2년 초과 |
| 실거주 여부 | 없음 (전세 중) |
| 양도차익 | 약 4,000만 원 |
| 비과세 적용 여부 | ❌ 불가 |
| 세율 | 일반지역: 15%, 조정대상지역: 35% |
| 예상 세액 | 약 474만 원 ~ 1,274만 원 |
✅ 마무리 정리
- 현재 2주택 보유 상태에서 B아파트 매도 시
1세대 1주택 비과세 불가 - 보유기간 2년 초과로 기본세율 또는 중과세율 적용
- 양도차익이 4,000만 원일 경우,
- 일반지역: 약 474만 원
- 조정지역: 약 1,274만 원
정도의 세액이 예상됩니다
댓글